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房屋質(zhì)量問(wèn)題很多，有的是漏水起皮等小問(wèn)題，有的是沉降等結(jié)構(gòu)性的大問(wèn)題。哪些質(zhì)量問(wèn)題可要求退房賠款，哪些可通過(guò)維修解決？問(wèn)題不同，維權(quán)的方式也不同。購(gòu)房者要保護(hù)好自己的利益，就必須了解正確的維權(quán)方式。 　　 　　案例1：退房！ 　　今年8月，劉小姐終于把新買的房子裝修好。可入住后的第一個(gè)星期，她就發(fā)現(xiàn)該幢樓內(nèi)１樓變電站發(fā)生的噪音，使全家夜間無(wú)法入睡，劉小姐覺(jué)得噪音嚴(yán)重影響居住及身心健康，先后與開發(fā)商、物業(yè)、消協(xié)溝通，雖經(jīng)調(diào)解但無(wú)結(jié)果。于是她委托區(qū)環(huán)境監(jiān)測(cè)站進(jìn)行測(cè)試，測(cè)定結(jié)果為噪音確已超標(biāo)。遂起訴，要求終止與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同，由開發(fā)商返還購(gòu)房款，并賠償利息損失。法院認(rèn)為，開發(fā)商有義務(wù)應(yīng)保證其所交付的房屋符合住宅用途，可供他人正常居住使用。現(xiàn)因大樓內(nèi)建有變電站致房屋噪音超標(biāo)，且難以改善，不符合居住使用條件，故支持劉小姐退房。 　　案例2：賠款！ 　　王先生在開發(fā)商交房時(shí)長(zhǎng)了一個(gè)心眼，請(qǐng)房屋質(zhì)量檢測(cè)站的朋友一起去驗(yàn)房。驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)，房屋為磚混結(jié)構(gòu)，但購(gòu)房當(dāng)初約定的為“所售商品房為鋼混結(jié)構(gòu)”。王先生發(fā)現(xiàn)房屋由約定的鋼混結(jié)構(gòu)變?yōu)榇u混結(jié)構(gòu)，覺(jué)得自己花了冤枉錢，要求開發(fā)商予以賠償。法院認(rèn)為，房屋主體結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，王先生可以要求開發(fā)商經(jīng)濟(jì)賠償，也可以選擇退房。 　　 　　哪些質(zhì)量問(wèn)題可退房賠款 　　１、若業(yè)主經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房者有權(quán)退房，解除商品房買賣合同，并要求開發(fā)商賠償損失。 　　2、若業(yè)主所購(gòu)房屋主體質(zhì)量合格，但房屋其他質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。“嚴(yán)重影響正常居住使用”一般是指購(gòu)房者所購(gòu)買的房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，且該質(zhì)量問(wèn)題通過(guò)修復(fù)等亦無(wú)法保證購(gòu)房者人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的情形。 　　3、若業(yè)主所購(gòu)房屋雖存在質(zhì)量問(wèn)題，但尚未達(dá)到“嚴(yán)重影響正常居住使用”這一嚴(yán)重程度。在這種情況下，開發(fā)商輕微違約，沒(méi)有達(dá)到根本違約的程度，所以業(yè)主不能要求解除合同進(jìn)行退房。只能要求開發(fā)商在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。如開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔(dān)。 　　 　　發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題后，業(yè)主應(yīng)初步分析質(zhì)量暇疵的程度，是否是房屋主體質(zhì)量不合格，或者嚴(yán)重影響正常居住，以便采取相應(yīng)的對(duì)策。以上兩例房屋質(zhì)量糾紛中，購(gòu)房者采取了正確的方式，維權(quán)比較順利。但若不采用正確的方法，購(gòu)房者即使有委屈也難以保護(hù)自身權(quán)益。 　　 　　案例3：不當(dāng)維權(quán)得不償失 　　張先生驗(yàn)收房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)，客廳及主臥室地面和天花板均存在明顯的通長(zhǎng)裂縫（裂縫長(zhǎng)度超過(guò)1.5米），墻體多處發(fā)現(xiàn)豎向、斜向、水平裂縫。經(jīng)與其他各層業(yè)主相互了解，均存在類似現(xiàn)象。張先生兩次致函開發(fā)商總經(jīng)理，說(shuō)明房屋有明顯裂縫，要求整改。并且，張先生拒絕收房，拒付房屋尾款。之后，雙方訴至法院。法院認(rèn)為，開發(fā)商交付的房屋確有暇疵，但張先生以此為由拒收房屋缺乏法律依據(jù)，故判決不支持張先生訴訟請(qǐng)求，且張先生還應(yīng)支付逾期支付房款的違約金。 　　案例4：發(fā)脾氣找錯(cuò)對(duì)象 　　李先生的新房入住才半年，可只要一下大雨，兩個(gè)衛(wèi)生間、廚房、兩間臥室及書房就會(huì)發(fā)生漏雨滲水。物業(yè)多次維修，仍未修復(fù)。物業(yè)公司稱，此屬房屋本身質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)找開發(fā)商解決。李先生認(rèn)為，物業(yè)公司與開發(fā)商是父子關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。遂拒交物業(yè)管理費(fèi)近二年。物業(yè)公司起訴法院，法院認(rèn)為物業(yè)公司已盡維修職責(zé)，判決李先生支付物業(yè)管理費(fèi)。 　　案例5：法院認(rèn)定開發(fā)商已經(jīng)修復(fù) 　　張先生購(gòu)買的房屋本應(yīng)在去年12月份交付，但直到現(xiàn)在還沒(méi)有入住。他自己測(cè)量，開發(fā)商交付的房屋，臥室凈高只有2.16米、廚房?jī)舾咧挥?.15米。而國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》早就明文規(guī)定，臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40m，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.10m。廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m。開發(fā)商接到他的投訴后馬上采用降低地面的方式，增加屋內(nèi)凈高。最后雙方矛盾不能調(diào)和，官司打到法院。法院認(rèn)為，層高非房屋主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題，且開發(fā)商已修復(fù)，遂不同意退房。 　　案例6：這個(gè)判決實(shí)在無(wú)奈 　　趙小姐收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)，商品房買賣合同約定安裝的是進(jìn)口東芝電梯，現(xiàn)在卻變成了國(guó)產(chǎn)電梯。即要求開發(fā)商更換電梯，未果，趙小姐起訴至法院。法院認(rèn)為，趙小姐在主張公共設(shè)施的履行上，往往沒(méi)有考慮到履行成本的問(wèn)題。對(duì)公共配套措施不符合質(zhì)量約定、需要補(bǔ)救的，若履行成本過(guò)高，會(huì)造成一方承擔(dān)不合理義務(wù)。故駁回了趙小姐的請(qǐng)求。 　　 　　律師總結(jié)： 　　房屋質(zhì)量問(wèn)題種類繁多，例如主體結(jié)構(gòu)損壞、墻體裂縫、層高不足、房屋傾斜、門窗損壞、房屋漏水、房屋噪音、房屋設(shè)備不符合同約定等。這種質(zhì)量問(wèn)題，可能在收樓前就發(fā)現(xiàn)，也可能在入住后才發(fā)現(xiàn)。為了避免出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，建議消費(fèi)者在買房時(shí)選擇資信良好的開發(fā)商，并且對(duì)開發(fā)商已建樓盤質(zhì)量以及承建商資質(zhì)做一番全面了解，將風(fēng)險(xiǎn)控制在前期。 　　入住之前應(yīng)該向發(fā)展商要注出具《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，確定該樓已驗(yàn)收合格，并且與購(gòu)房合同一致，再簽署入住單。 　　入住后出現(xiàn)了房屋質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)首先采取主動(dòng)積極的態(tài)度，與開發(fā)商協(xié)商。如果協(xié)商不能解決，業(yè)主可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)、建委等部門投訴或直接向法院提起訴訟。最重要的是消費(fèi)者在發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題以后，一定要注意保留證據(jù)。 　　首先，一定在保管好當(dāng)初的合同、材料清單、付款發(fā)票等書面憑證，如拍攝相關(guān)照片，并書面記錄質(zhì)量問(wèn)題的嚴(yán)重程度。造成的損失情況等，盡可能請(qǐng)物業(yè)管理公司、鄰居或居委會(huì)有關(guān)人員簽名證實(shí)。 　　其次，應(yīng)以掛號(hào)信的形式向發(fā)展商發(fā)出書面通知，要求發(fā)展商前來(lái)修復(fù)，并告之其損失情況。每次修復(fù)情況，包括修復(fù)時(shí)間，具體人員采取的措施及修復(fù)效果等都作好書面的記錄并請(qǐng)相關(guān)人員簽名，最后可以據(jù)此向開發(fā)商據(jù)實(shí)索賠，如購(gòu)房合同中有賠償約定的按約索賠。

回答者：zhaozilu19882016-03-01 00:00